Daşınmaz əmlak və iş qiymətləndirilməsi gəlir yanaşma. gəlir yanaşmasının tətbiqi

gəlir yanaşması əmlak dəyərlər qiymətləndirmə üsulları bütün birləşməsidir, qətiyyətlə dəyəri gələcəkdə gözlənilən iqtisadi səmərə dönüşüm tərəfindən qəbul edilir ki, təşkilat, biznes özü mülkiyyətidir. Bu yanaşma nəzəri əsasları olduqca inandırıcı deyil. investisiya dəyəri investisiyaların risklilik bir əks qaytarılması dərəcəsi, endirim edilir hazırda gələcək pensiya, dəyəri edir.

Hər hansı bir təqdim istehsal və obyekt mövcud müəssisələrin əmlakının satışı, eləcə də biznes istifadə müsbət yekunları yaratmaq üçün ağlabatan və uyğun. biznes investisiya risklərinin bal gücündə təxmin ilə nümayiş olunur diskont dərəcəsi. iqtisadi cəhətdən artıq risk investisiya obyektlərin müqayisə səviyyədə investisiya kapital investor tərəfindən tələb olunan qaytarılması dərəcəsi dayanır və ya qiymətləndirmə zamanı müqayisə risk ilə alternativ investisiya qaytarılması dərəcəsi bir rolu.

Features

qaytarılması və mənfəət dərəcəsi - bu dəyəri hər əhəmiyyətli determinant qiymətləndirmək lazımdır, çünki təcrübədə gəlir yanaşmanın tətbiqi, olduqca çətin bir işdir. bu üsulları istifadə edərək şirkətləri qiymətləndirən zaman, hər bir fərdi üzvü tərəfindən yaradılmışdır mənfəət, xərcləri və riskləri birbaşa təsir şirkətin dövriyyəsi dəyəri də daxil olmaqla əsas elementləri, bütün hərtərəfli təhlil aparmaq əmin olmaq lazımdır.

gəlir yanaşma bir iş qiymətləndirilməsi çox tez-tez istifadə olunur. Məsələn, ələ və ya birləşmə halda, bu üsul dəyəri və ya bazar daha tez-tez istifadə olunur. Əlavə alıcı əsaslı indi müəyyən risklər ilə xarakterizə olunur kimi, zəmanət hesab oluna bilməz xalis pul gələcəkdə qəbul ediləcək axır gözləməsi ilə edilir. gəlir yanaşması adətən nəzərə gələcək alınmadan, qiymət mənfəət nisbəti və ya retrospektiv dövrdə bəzi digər oxşar gəlir Multiples tələb bazar əsaslı yanaşma istifadə üçün ki, dəyəri bu əsas amilləri qiymətləndirmək üçün.

bazar Multiples xarakterik belə etibarsızlıq kimi əlamətlərin və gələcək mənfəət və endirim dərəcələri proqnozu gəlir yanaşma istifadə şərti ilə əldə edilə bilər ki, eyni qayğı təmin edilməməsi üçün. Məsələn, bir il üçün istifadə olunur "qiymət-mənfəət" nisbəti, adekvat gələcək illərdə gözlənilən dəyişiklikləri əks etdirmək üçün imkan vermir. Düzgün əmsalları istifadə investorların ümumi üstünlükləri nümayiş etdirmək imkanı verir, onlar tez-tez satıcılar və ya sənaye mənbələri sitat.

istifadə

təhlili və müdafiə ehtiyacları və informasiya dəyişikliklər və yaradılan plan proqnozlar və əsas cümlələr maliyyə təsiri inkişaf etmək üçün məcbur şirkətin büdcə ilə bağlı. bir iş qiymətləndirilməsi gəlir yanaşma, xərcləri azaltmaq gəlir artımı nəticəsində udma müəyyən fayda var olub aid bütün fərziyyələr ölçmək proseslərin təkmilləşdirilməsi və ya xərcləri kiçik caps azaltmaq üçün imkan verir. Bu yanaşma ilə ölçmək və hər şeyi müzakirə etmək mümkündür. Bundan əlavə, gözlənilən faydalar başlama vaxtı müəyyən etmək üçün, eləcə də faydaları hərəkət daha uzaq gələcəkdə var, dərəcədə müəssisənin dəyərinin azaldılması prosesi nümayiş etdirmək üçün istifadə edilə bilər.

gəlir yanaşma istifadə edərək, həm də alıcılar və satıcılar üçün ədalətli müəssisənin bazar dəyəri, eləcə də bir və ya daha strateji alıcılar üçün investisiya dəyəri müəyyən etmək üçün imkan verir. bu fərq kifayət qədər aydın göstərilir varsa, alıcılar və satıcılar asanlıqla birgə fayda müəyyən informativ həllər bilər.

biznes qiymətləndirilməsi gəlir yanaşma istifadə edərkən, siz hesablanmış dəyəri birbaşa fəaliyyət zamanı istifadə olunur bütün əmlakın dəyərinin ibarətdir ki unutmayın olmalıdır. yanaşmanın bir hissəsi kimi, qiymətləndirmək üçün bir neçə üsulları var ən çox maraq doğurur. kapitallaşma və diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti: Xüsusilə, bu metodlar tətbiq gəlir yanaşma var. Siz daha ətraflı onları bilərsiniz.

üsulları

pul kapitallaşma metodu istifadə edərək müəssisənin əmlak potensialının tərəfindən vəsaitlərinin hərəkəti pul asılı olaraq, ümumi müəssisə dəyəri aşkar axır. Pul vəsaitlərinin hərəkəti bütövlükdə iş və ya müəssisə - bir faktura dövründə bütün daxilolmaları və vəsaitlərin axını arasındakı fərqdir. Adətən bir il hesablanması dövrü üçün istifadə olunur. texnika qəbul kapitallaşma dərəcəsi bütün axını məbləği bölməklə diskontlaşdırılmış dəyərində pul gözlənilən axını nümayəndəsi səviyyəsi çevirmək üçün edir. Bu halda, bəzi düzəlişlər ilə uyğun gəlir stream.

kapitallaşmasına pul vəsaitlərinin hərəkəti mütləq dəyərini müəyyən etmək üçün qeyri-pul xərcləri (vergi sonra hesablanır) xalis mənfəəti əlavə pul vəsaitlərinin hərəkəti hesablanması üçün istifadə şərti metodu istifadə edin. hesablama Bu üsul bir əlavə tələb kapital qoyuluşu və kapital artırılması üçün ehtiyac kimi qeyd olunur pulsuz pul vəsaitlərinin hərəkəti, hesablanması ilə müqayisədə daha sadələşdirilmiş hesab edilə bilər, müzakirə edir.

pul vəsaitlərinin hərəkəti diskont

Bu üsul əsasən yalnız müəssisənin özü tərəfindən yaradılan gözlənilən pul vəsaitlərinin hərəkəti əsaslanır. bu arasında xarakterik fərq dəyəri nümayəndəsi səviyyəli pul vəsaitlərinin hərəkəti müəyyən hesab hesablanması üçün tələb ki, ibarətdir. İnkişaf etmiş ölkələrdə bu üsul səbəbiylə perspektivləri bütün hesab üçün istifadə edilə bilər ki, ən geniş istifadə edilmişdir. Pul vəsaitlərinin hərəkəti məbləğ ümumiyyətlə bərabər xalis gəlir və amortizasiya, xalis dövriyyə kapitalının və kapital xərcləri investisiyaların toplama işlemi mənfəət təmin edir.

diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti metodu istifadə üçün aşağıdakı şərtlər:

• Ki, biz müəssisə inkişaf gedir gələcək pul vəsaitlərinin hərəkəti cari müxtəlif səviyyələrdə olacaq ki, iman səbəb var;
• biznes və ya kommersiya daşınmaz əmlak istifadə gələcək pul vəsaitləri hərəkətinin bir mənalı qiymətləndirilməsi üçün imkanlar var;
• obyekt tam və ya qismən addım qurmaq üçün;
• Enterprise böyük qarışıq istifadə kommersiya dəyəri.

diskontlaşdırılmış pul vəsaitləri axınının üsulu ilə əmlak qiymətləndirmə gəlir yanaşma yaxşı, lakin istifadə çox əziyyətli edir. Bu metodun tətbiqi qeyri-mümkün istehsal olmadan təxminlər var. Bu sonrakı qiymətləndirilməsi ilə investisiya layihəsinin inkişafı daxildir.

Diskontlaşdırma üsulu üstünlükləri

Siz metodu diskont vasitəsilə daşınmaz əmlakın və ya iş qiymətləndirilməsi gəlir yanaşma təcrübə varsa, bu əsas faydaları bəzi müəyyən etmək mümkündür. İlk iş gələcək mənfəət birbaşa nəzərə yalnız sonrakı satış məhsullarının istehsalı üçün gözlənilir əməliyyat xərcləri və saxlanılması və istehsal və ticarət imkanları genişləndirilməsi ilə bağlı gələcək investisiyalar almaq nə söhbət bütün, onların cari vasitəsilə dolayı proqnozu mənfəət əks amortizasiya.

mühüm xal

İnvestisiya hesablanması göstəricisi kimi mənfəət və ya zərər olmaması ilə gəlir yanaşması qiymətləndirilməsi mənfəət mühasibat hesabat göstəricisidir ki, düzəliş sonra həyata, belə ki, əməliyyat zamanı əhəmiyyətli manipulyasiya məruz qalır.

diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti metodu modelləri üç qrupa ibarətdir:

• güzəştli dividendlər;
• qalıq gəlir;
• diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti.

pul vəsaitlərinin hərəkəti kimi model dividend endirim sertifikatı uyğun olaraq kommersiya yanaşma tətbiq varsa, səhmlərin payment tətbiq olunur. model müəyyən və müəssisənin aktivlərinin dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün beynəlxalq praktikada əhəmiyyətli dərəcədə ümumi olmasına baxmayaraq, mənfi cəhətləri var. heç bir bölüşdürülməmiş mənfəət mühasibat dərəcəli modelləri. fərdi şirkətlər, həm də bütün ölkə üçün deyil, yalnız dividend siyasəti bir fərq var. Bu üsul bir fayda yoxdur müəssisələrdə istifadə edilə bilməz. Bu model azlıq səhmlərin dəyərinin hesablanması üçün idealdır.

Qalıq gəlir Model

qalıq model yanaşma qiymətləndirilməsi gəlir yanaşması pul vəsaitlərinin hərəkəti bir tədbir kimi qalıq gəlir dəyəri mənfəət arasında şirkət və ya onun səhmlərinin alınması zamanı səhmdarlar tərəfindən proqnoza mənfəət, ölçüsü ilə fərq, yəni istifadə olunacaq ki, nəzərdə tutur. Müəssisə dəyəri model üçün müvafiq fərziyyələr əsasında hesablanmışdır, bu, cəminə bərabər olacaq balans dəyərinin bundan sonra qalan gəlirin gözlənilən məbləğin cari dəyəri ilə. Bu model maliyyə hesabatlarında təqdim məlumatların keyfiyyətinə əhəmiyyətli həssaslıq göstərir. Rusiya şəraitdə belə məlumatların adekvatlığı əhəmiyyətli şübhə tabedir.

Səhmdarların üçün Faydaları

Təbii ki, səhmdarlar və ya faktlar müəyyən tarixi, eləcə də dividend ödənişləri var şirkətinin səhmdarları öz şirkətinin dəyəri hesablamaq üçün endirim model istifadə edə bilər. vəziyyət bu sektor müəssisələrinin səhmdarlar nadir hallarda azlıq, onlar üçün ən uyğun yol pulsuz pul vəsaitlərinin hərəkətinin diskont tərəfindən daşınmaz əmlak və biznes modelinin qiymətləndirilməsi gəlir yanaşma istifadə etmək belə. Bu sistemdə əsas pul endirim dərəcələri və ya investisiya gözlənilir qaytarılması ilə mövcuddur. Bu model ilə ən böyük problem proqnozu pulsuz pul vəsaitlərinin hərəkəti dəqiqliyi, eləcə də uçot dərəcəsinin adekvat müəyyən edir.

biz gəlir yanaşma tətbiq edərsə, müəyyən iş gözlənilən gəlir kimi diskontlaşdırılmış pul vəsaitləri axınının metodu istifadə edərək, yuxarıda verildi nəzərə pul mənfəət tələb olunan təkrar investisiyası sonra dövriyyədən çıxarıla bilər proqnozlaşdırılan maliyyə vəsaitlərinin almaq. bir müəssisədə istifadə olunan uçot sistemi asılı deyil pul vəsaitlərinin hərəkəti göstəricisi və onun amortizasiya siyasəti kimi. giriş və çıxışları - bu halda, hər hansı bir pul vəsaitlərinin hərəkəti nəzərə almaq üçün əmin olun. pul endirim maliyyə mənada qiymətləndirilməsi belə bu proseslərin nəticəsində o indi iş onların pul qoymaq və şərti altında pul vəsaitlərinin hərəkəti alınması zamanı investor mövcud olardı məbləği onların azaldılması kimi nə digər investisiya aktivinin hansı bir ictimai təbiəti, məsələn, likvidlik təhlükəsizlik və ya bank depozit üçün.

əlavə texnika

İndi bu yaxınlarda, daha əvvəl açıqlanan, daha az istifadə edilmişdir nümunə olan gəlir yanaşması, qiymətləndirilməsi ən ümumi metod olmuşdur. Müxtəlif aktivlərin qiymətləndirilməsi üçün istifadə və fond variantları əsas xüsusiyyətləri ayıran hər hansı bir aktiv bir seçim olaraq bu qiymətləndirmək üçün icazə verilir, onun ideya üçün əsas kimi xidmət edir. Hazırda gəlir yanaşma rədd ən çox opsion qiymətləndirmə modeli (müvafiq olaraq, Qara-Scholes) xeyrinə həyata keçirilir.

Belə bir sistem, istifadə olunur, böyük itkilər ilə iş halda şirkətin kapital və ya müəssisənin ümumi dəyəri qiymətləndirilməsi imkan verir. müəssisənin kapital kapital dəyəri sıfır deyil niyə bu model daha izah etmək üçün nəzərdə tutulmuşdur, hətta borc nominal ölçüsü aşağıda müəssisənin dəyərinin azalması. Hətta belə bir üstünlüyü ilə, hazırda Rusiya şirkətləri qiymətləndirilməsi Qara-Scholes model daha nəzəri var ki, qeyd edilə bilər. təcili lazım olan model parametrləri, bəzi sübut olmaması - bu model daxili iş tətbiq edilə bilməz sayəsində əsas problem.

nəticələr

biznes qiymətləndirmə və daşınmaz əmlak Gəlir yanaşma çox az tez-tez istifadə edilməyə başladı və bu bir çox səbəblərə görə baş verir. Xüsusilə, istehlak bazarında istifadə çətinlikləri var olan görə çatışmazlıqlar aiddir. İlk növbədə bu məhsul və xidmətləri və xammal gələcək dəyəri, eləcə də kompleks input göstəricilərin qalan proqnozlar etmək üçün nə qədər çətin qeyd etmək lazımdır. Bu halda, biz bəzi subyektiv ekspert qiymətləndirmələr haqqında danışmaq olar. Bundan əlavə, problem Rusiya müəssisələrinə aşağı cinayət aşkarlanması informasiya və doğru hesablanması və Qara-Scholes modeli üçün çox vacibdir, çünki. Bu şirkətlərin görə əsasən aşağı korporativ mədəniyyətidir.

insanların kiçik dairə əlində cəmləşib indiki və böyük paketləri, o cümlədən səhmlərin böyük sayı, və nisbəti minoritar səhmdarların səhm kapitalında payı çox aşağı və kiçik mülk sahibləri, cüzidir. Bu bir çox şirkətlər sadəcə hər hansı bir məlumat üstünün açılmasında maraqlı deyil ki, çevrilir. Rusiyada sənaye və biznes əksəriyyəti ilə bağlı gəlir yanaşma buna görə də daha mürəkkəbdir hesablanmasıdır. digər şəraitdə, bütün onun üstünlükləri və etibarlılıq göstərən, yaxşı işləyir.