Mülkiyyət 3 il az Satış mənzil. Alqı satqı mənzil. satış üçün Apartments

Bildiyiniz kimi, fərdlər tərəfindən mənzillərin satılmasından əldə olunan gəlirin fərdi mənfəət vergisi - fərdi mənfəət vergisi tətbiq edilir. Rusiya Federasiyasının ərazisində mənzil almaq və satarkən, bütün hallarda, bu əməliyyat digər ölkələrin vətəndaşı olsa belə, Rusiya büdcəsinə ödənilir.

Sözügedən hüquqi əməliyyatlar sahəsi çox müxtəlifdir və zəngindir ki, onu yalnız təsirli multivolume ilə təsvir edə bilərik. Eyni məqalə daha da dar bir məqsədi daşıyır: vətəndaşların mənzillərin satılmasının bəzi xüsusiyyətlərini ortaya qoymaq, əgər bu əmlak üç ildən az müddətə mülkiyyətindədirsə.

Hüquqi baxımdan, mənzillərin satılmasından əvvəl mənzilin əvvəlcədən saxlanması dövrü vergi bazasının müxtəlif qiymətləndirilməsini nəzərə alaraq prinsipialdır. Bu presedent Rusiya qanunvericiliyinə xasdır. Məsələn, Birləşmiş Ştatlarda belə bir əməliyyat vergiyə cəlb edilmir (bu, 2007-ci ildə baş verən daşınmaz əmlak böhranının səbəblərindən biri deyil), Batı Avropa, əksinə, daha sərt yanaşma nümayiş etdirir. Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 17.1-ci maddəsi, 217 gəlir vergisindən üç il və ya daha çox olan Rusiya mülkiyyət sahiblərinin mütləq əksəriyyəti imtina edə bilər.

Lakin, eyni vergi kodunun (208-ci maddənin 1-ci bəndinin 5-ci bəndi) daha kiçik bir sahibliyi ilə bir mənzillərin satışı vergiyə cəlb olunduğu hallarda hüquqi vəziyyət müəyyənləşdirilir. Mülkiyyətdə 3 ildən az gəlir vergisi məbləğini (NDFL) müəyyənləşdirmək üçün iki alternativ variant - hər ikisi də - bir mənzili satarkən 13% nisbətindədir, biz daha sonra nəzərdən keçirəcəyik. Yeri gəlmişkən, Fransada vergi orqanları daha sərt davranmışlar. Orada bir mənzil satın alındıqdan sonra bir il içində satarkən, büdcəyə belə bir dönüş onun dəyərinin üçdə biri olacaq.

Fərqlənmənin iqtisadi səbəbi

Dövlət vergi bazasının müəyyənləşdirilməsində belə bir fərqli yanaşma nümayiş etdirir, mülkiyyət müddəti kimi belə bir qeyri-iqtisadi göstərici kimi bir yol göstərərək götürür? Niyə vergi kollektorları üç il müddətinə təyin olunur?

Mənzillərin sahibi üçün daha çox sərfəli, əgər uyğun deyilsə, üç ildən çox gözləyin və sonra bütün pulları özlərinə buraxın, yeni bir şey almaq üçün sat. Həqiqətən, "klassik" sahib bunu edir. Əmlak spekülatörü isə fərqli düşünür. Onun üçün mənzillərin alınması və satılması biznesdir. Vergi Məcəlləsi vasitəsi ilə Rusiya dövləti yalnız bu cür fərziyyələrin mənfəətini məhdudlaşdırmır, həm də onların uçotunu saxlayır, büdcə vəsaitlərini də cəlb edir.

Vergilərin müxtəlifliyi

"Qısamüddətli" sahibin bir mənzili satan gəlir vergisi (NDFL) üçün necə daha sərfəli olacağını seçmək hüququ var. Mülkiyyətdə 3 ildən az müddətə - bu dövr hüquqi vəziyyətdə bu verginin əsasını müəyyənləşdirmək üçün iki yol müəyyən edir. Artıq qeyd olunduğu kimi, hər iki variant üçün vergi dərəcəsi 13% təşkil edir.

İlk seçim, sahibinin xalis gəlirini alış qiyməti ilə satış qiyməti arasındakı fərq kimi vergisini nəzərdə tutur. Məsələn, sahib 1,4 milyon rubl üçün bir mənzil satın aldı və 1,9 milyon rubl satdı. Sahibənin bu mənzil satışı ilə 0,5 milyon rubl olan xalis gəliri təmin edilmişdir. Mülkiyyətdə 3 ildən az - verginin məbləğindən faydalanan bir vəziyyət: (1900 - 1400) * 13% = 65 min rubl.

İkinci variantda, əgər mənzilə pulsuz verilmişdirsə, vergitutma üçün əsas satış qiyməti 1 milyon rubl təşkil edir (Vergi Məcəlləsinin 220-ci maddəsi, 1-ci bənd, 1-ci bənd). Rusiya Federal Vergi Xidməti 25 iyul 2013-cü il tarixli ED-4-3 / 13578 nömrəli məktubu əsasında vergi bazasından xalis gəlir üçün ayrılan məbləğin müəyyən edilməsi prosedurunu sistemləşdirir.

Mənzillərin satışından əldə edilən gəlirin 1,7 milyon rubl olduğunu düşünün. Bunu satan sahib büdcəyə məbləği (1700 - 1000) * 13% = 91 min rubl ödəməlidir.

Vergi bazasından çıxarılan başqa bir seçimdir

Bir mənzil sahibinin 1 milyon rubldan artıq olan təmir fonduna sərmayə etdiyi bir vəziyyətdə, onun üçün bir mənzil almaq və ya satış etmək, vergi bazasının azaldılması üçün fərqli bir yolla müşayiət edilə bilər. Sənətə görə. Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 220-si, o, faktiki olaraq çəkilmiş gəlir məbləğini, habelə sənədləşdirilmiş xərcləri azaltmaq hüququna malikdir.

Qanunsuz "vergi optimizasiyası" nın nəticəsi nədir?

Təəssüf ki, mülkiyyət sahibləri ilə realtorlarla və alıcı ilə təmasda olan bazar sahibləri bazar qiymətini qəsdən aşağı salırlar, əksər hallarda qeyri-qanuni olaraq vergi ayırmalarını "optimallaşdırırlar". Bu necə Dodgers ilə doludur? Vergi xidməti, qiyməti azaldılması faktını müəyyənləşdirərək, məhkəməni məhkəmə vasitəsilə müqaviləni pozmaq hüququna malikdir - mənzilləri sahibinə qaytarmaq. Bundan əlavə, yetərli bir notarius satış müqaviləsini qeydiyyatdan imtina etmək hüququna malikdir.

Rezident qeyri-rezident

Yuxarıda göstərilən vergi dərəcələri sakinlər üçün, yəni Rusiyada ildə 183 gün yaşayanlar üçün etibarlıdır. Onların arasında mütləq əksəriyyət Rusiya vətəndaşlarıdır.

Digər tərəfdən qeyri-rezidentlər - xaricdə yaşayan əcnəbilər və Rusiya vətəndaşları - mənzilləri mülkiyyətə və idarə edə bilərlər. Onlar üçün mənzillərin satışları iki dəfə çoxdur: 30% artmışdır. Qeyri-rezidentlər üçün isə üç il müddətinə vergi Məcəlləsində qeyd edilmir. Deyək ki, onların mənzilinin nə qədər müddəti olursa olsun: üç ildən on beş ilədək, vergi dərəcəsi dəyişməz olaraq qalır. Deyək ki, mənzil 5,0 milyon rubl üçün alındı, sonra qeyri-rezident 6,5 milyon rubl satdı. Bu halda qeyri-rezident tərəfindən büdcəyə ödənilməli olan mənfəət vergisinin məbləği (6500 - 5000) * 30% = 450 min rubl olacaqdır.

Mülkiyyət əldə etmə anı

Gördüyümüz kimi, sahiblik dövrü mənzil satıldığında ödənilən vergi məbləğini müəyyənləşdirir. Mülkiyyətdə 3 ildən az müddət üç təqvim ili deyil, müəyyən bir tarixdən başlayaraq 36 ay kimi müəyyən edilir. Mülkiyyət əldə etmək müddətini hansı şərtlər müəyyənləşdirir? Özəlləşdirmə yolu ilə əldə edildikdə, yıxılan ev üçün kompensasiya kimi hədiyyə müqaviləsi, alqı-satqı, barter, icarə müqaviləsinin imzalanması vəziyyətində, bu haqqın qeydiyyata alındığı tarix mülkiyyət şəhadətnaməsinin qeydiyyat tarixidir.

Mükafatın benefisiarına bu haqqın alınması üçün istinad nöqtəsi vasiyetçinin ölümüdür. Kooperativ mənzil sahibinin özü sahibini yalnız payın sonuncu ödəniş günü adlandıra bilər.

Beləliklə, bir mənzili bir əməliyyat kimi satmaq həmişə mülkiyyət hüququ başlandığı vaxtla bərabərdir.

Aydınlıq: bu mənzilə aid deyil

Fərdlərin gəlir vergisinin tətbiqi ilə bağlı mənzillərə satılmaqda da evlər, bağ evləri, kotteclər, tikinti üçün torpaq sahələri, mənzillərin otaqları, sonuncu - yalnız öz hüququ olan (hüquqi müddət), məsələn: 7 nömrəli mənzildə 1 nömrəli otaq. Yəni mənzillərin satış əməliyyatı hüquqi cəhətdən standartdır. Yuxarıda göstərilən yuxarıda göstərilən daşınmaz əmlakın hamısına görə, bizimlə ziddiyyət təşkil edən NC dərəcələri tətbiq olunur.

Lakin otaqlar hər birinin öz nömrələrinə qeydə alınmırsa, aşağıda təsvir edilmiş vəziyyət olduqca mümkündür. Deyək ki, mənzildə 4 otaq var, hər biri ayrı bir şəxsə məxsusdur. Sonra hər kəs öz otaqlarını təxminən 1,0 milyon rubl satdı. Vergi orqanı belə bir vəziyyətdə bütün mənzillərin qiyməti ümumi satış qiymətini müəyyənləşdirmək üçün yekunlaşdırıldığını göstərir. Bu halda mənzillərin satılması fərdi mənfəət vergisi kimi verilir: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 min rubl. Hər bir satıcı 390: 4 = 97,5 min rubl məbləğində ¼ bir gəlir vergisi ödəyəcək.

Bir mənzili almaq üçün bir tapın - bir problem?

Satın almaq üçün "sağ" mənzil tapmaq çətin bir işdir. İlk baxışdan mənzil bazarı təklifi müxtəlif təkliflərlə doludur. Lakin, həqiqətən, elan edən insanlar ilə zəng başlamaq, sonra çox tezliklə tapa bilərsiniz: onlar mənzil yerləşdiyi ev nömrəsini adına tələsik deyil. İkincisi mənzil bazarı vasitəsi ilə, yəni realtors ilə danışırsınız. Çox vaxt alıcılar mənzillərin sahibləri tərəfindən satılmasında maraqlıdırlar. Amma bu həmişə haqlıdır?

Bir tərəfdən, əlbəttə ki, mənzil bazarı strukturlaşdırılmışdır və mütəxəssislər bunun üzərində işləyirlər. Bu, bu əməliyyatı qeyri-qanuni sxemlərdən həyata keçirən şəxsləri qorumalıdır, bu da sonrakı xitamlarla doludur. Əlbəttə ki, bu təhlükəsizlik üçün bir vasitəçi ödəməlidirlər - bir daşınmaz əmlak agentliyi. İşdə "etibarlılıq və əmin-amanlıq" üçün təxmini qiymətlər: əməliyyatın qanuniliyinin auditi - 10 min rubl; Mənzil mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı - 15 min rubl, "Turnkey" - 20 min rubl. Həqiqətən, əməliyyatların qanuni tərəfi ilə gündəlik əlaqə qurmayan bir şəxs reallaşana çevrilir ki, əslində sağlam düşüncə payı var.

Müstəqil mənzil axtarış

Lakin, qanuni savadlı vətəndaşların müəyyən bir kateqoriyası hələ də reallaşan müştəri xidmətləri olmadan müqavilə edərək pul qənaət etmək imkanı verir. Sahibindən mənzillərin satılması bazarda daha nadirdir, onu axtarmaq lazımdır. Birincil bazarda, yəni inşaatçıdan mənzillərin alınmasına diqqət göstərmənin ən asan yolu. Eyni zamanda, anlaşılmazlıqdan qaçınmaq üçün ilk növbədə tikinti və ya evdə inşa edilən binanın hansı sinfinə ehtiyac olduğunu öyrənmək lazımdır: VIP, klassik və ya iqtisadiyyat sinfi. Bu, çoxmərtəbəli mənzillərin yayılması ilə təslim üsulu (açar teslimat və ya özünü tamamlama), yaşayış məntəqələrinin mənzil sahəsi ilə müəyyən edilə bilər. Şəhərinizdəki evlərin hansı inkişafçıları olduğunu öyrənin. Onların nüfuzuna və "qeydlərə" dair sorğu göndərin.

Əvvəllər qeyd etdiyimiz kimi, ikiqat mənzil bazarı sahiblərinin mənzillərinin satılması daha nadir haldır. Ancaq axtarışındakı meraklıları cəsarətləndirmirlər: onlar tapmadan əvvəl yüzlərlə dəfə AVITO saytına daxil olur və məlumatları yeniləyirlər, tez-tez belə bir axtarış üçün bir neçə gün çəkirlər, qəzetləri reklamla alırlar, reklam sahiblərinin nömrələrinə zəng vururlar və ...

Ancaq bir evin müvəffəqiyyətli "müvəffəqiyyətli bir alıcısı", sahibinin bazar qiymətindən çoxunu ödəməyəcəyi fakt deyil. Daşınmaz əmlakın sahibləri qiymətlərini çox yüksək qiymətləndirməlidirlər. Ancaq "real alıcı" üçün ikincil mənzillərin satışı da Türk diplomu deyil.

"Xarici" bir şəhərdə bir mənzil almaq qərarına gəlsə, ehtiyatlı insanlar yalnız vasitəçi vasitəsi ilə hərəkət etməyi üstün tuturlar, lakin müstəqil deyil. Eyni zamanda mümkün "sürprizlər" ehtimalı minimuma endirilir.

Bir mənzili alırkən qanuni hərəkətlər

Vergi Məcəlləsinin xüsusiyyətlərini nəzərə alaraq diqqətini, imtiyazlı şərtləri, vergi dərəcəsini, mənzillərin satışına vergi çıxılmasını nəzərə alaraq, əməliyyatın tamamilə qanuni formalaşdırılması üçün diqqətimizi dəyişəcəyik.

Bir mənzili satın alaraq başlayalım, çünki bu benefisiarın ilk addımıdır. Öz növbəsində üç aksiya bloku təklif olunur.

Birincisi, alıcı satıcının sənədlərini yoxlayır və ilkin müqaviləni imzalayıb.

Bundan sonra (əməliyyat ikincil bazarda olarsa), yabancılaşma müqaviləsi imzalanır. Bir mənzildə yeni bir binada (birincil bazarda) bir mənzil satın alındığında, qəbzin imzası transfer edilə bilər (ehtimal ki, investisiya məbləğini, kapitalın tikintisini tənzimləyən ilkin razılaşma, vahid bazasında tikinti).

Son mərhələdə əməliyyatın dövlət qeydiyyatına alınmasıdır. Alıcı üçün bu mərhələləri hərtərəfli şəkildə yerinə yetirmək çox vacibdir. Mənzillərin təcili satışı aparıldığı hallarda xüsusi diqqət yetirilməlidir.

Dolandırıcılığın simptomları

Scammers adətən əsas prosesləri gizlətməyə çalışır, satış prosesinin boşa çıxarmağa çalışırlar. Bu cür hadisələr baş verərsə və satıcınız sizi tələsməyə çalışırsa, tərəddüd etmə, birtərəfli əməkdaşlığı kəsin və ona: "Xoşbəxtlik!" - deyə bilərik ki, xərclər sizi qoruyacaq.

Bildiyiniz kimi, pul sükuta bənzəyir. Notarius tərəfindən qeydə alınmış satış müqaviləsinin əsli ilə diqqətlə oxuyun. Daha əvvəl, layihənin müqaviləsini, mənzil almaq və satmaq nümunəsini çıxardırsan. Həssas olun - xüsusilə notarius tərəfindən yazılmış son mətnə aiddir.

İlkin müqavilə

Birinci mərhələdə alıcı ilk olaraq qiyməti müəyyənləşdirir və satış sənədlərinin paketinin tamlığını öyrənir. Alıcı təqdim olunmuş texniki xüsusiyyətləri (7 nömrəli forma), mənzildə kiracıların qeydiyyatı, onun mülkiyyətini verən sənədləri (satış müqaviləsi, özəlləşdirmə, bağış) təhlil etməlidir.

Daha ətraflı məlumat üçün satınalmanın qeydiyyatı üçün sənədlərin paketi aşağıdakı sənədlərlə doldurulmalıdır:

- mənzillərin dövlət qeydiyyatı üçün ərizə;

- satış və satınalma müqaviləsi (mənzillərin satış müddəti müəyyənləşdirilir);

- Bİİ-nin sənədləri və mənzillərin mərhələli planı;

- ərizəçinin pasport sənədinin surəti;

- ödəniş qəbzidir.

İkincili bazar ilə başlayaq. Gələcəkdə müxtəlif problemli vəziyyətlərin mümkünlüyünə xüsusi diqqət yetirməliyik. Bu, şəraitin aşağıdakı aydınlaşdırılmasını nəzərdə tutur:

Satılan əmlak həbsdədir;

- bütün vərəsələrdən iradəsi könüllü olaraq alınır - satışa razılıq;

- bir mənzildə yaşayan şəxslərin hüquqları pozulmayıb.

Əsas daşınmaz əmlak bazarında tikinti işçisi bir mənzili alır. Bu halda hansı sənədlərə ehtiyac var? Mənzildən istifadəyə verilməsi üçün nəzərdə tutulan müddətin planlaşdırıldığı zaman tikinti planına diqqət yetirin. Eyni zamanda, təslim üçün obyektin hazırlığı dərəcəsi ilə heç bir əhəmiyyətli fərq olmamalıdır. Təşkilat-qurucunun biznes nüfuzuna dair məlumatları axtarın, "vicdanına" uzunmüddətli tikinti var. Bundan əlavə, göstərilən sənədlər:

- tikinti sahəsinin icarəyə verilməsi (ehtimal ki, onun mülkiyyəti);

Tikinti qurucusunun hüququna;

- pul vəsaitlərinin toplanmasına dair müqavilə, investisiya müqaviləsi;

- Mənzillərin verilməsi planı.

Satıcı ilə daha yaxşı qarşılıqlı anlaşma əldə etmək üçün ondan (onlayn rejim) etibarlı əlaqə məlumatı əldə etmək, habelə onun bütün mərhələlərinin yüksək səviyyədə yerinə yetirilməməsini nəzərə alaraq mənzillə satışın gözlənilən şərtlərini şifahi şəkildə ifadə etmək lazımdır.

Bir mənzili satın almağın ikinci mərhələsi kimi yabancılaşdırma müqaviləsi və ya qəbul-transfer aktı

Keyfiyyətli ilkin yoxlamadan sonra yalnız alqı-satqının ikinci mərhələsinə keçə bilərsiniz: satış müqaviləsinin imzalanması. Notarius bu müqavilənin imzalanmasına qatılmış olub-olmaması vacib deyil, lakin birinci mərhələdə qəbul-transfer aktları və ya uzaqlaşdırma müqaviləsi imzalanması tələb olunur.

Diqqətinizi texniki detallara cəlb edək: yalanlaşma müqaviləsində, mənzillərin satış qiyməti göstərildikdə, vergi bazasının hesablanması komponenti - mənzil satışı zamanı fərdi mənfəət vergisi.

Bir mənzili faktiki köçürmə anı - müqavilənin mahiyyətinə görə, (satıcı və alıcının razılığı ilə) alternativ olaraq seçilə bilər:

- satış müqaviləsinin imzalanma vaxtı kimi;

- dövlət qeydiyyatı ilə bağlıdır;

- mənzildən mülkiyyət şəhadətnaməsinin alınması.

Nəticə

Rusiya mənzil bazarında təhlili bəzi müsbət meylləri ortaya qoyur. Bu qeyd və xüsusilə Professor Universiteti, onun kəşfiyyat tanınır. Plexanov Gennadi Moiseyeviç Sternik. Birincisi, maddi nəticələri qiymət nəzarət dövlət siyasəti.

Uzun müddətli, həqiqətən başa-haqlı onların böhrandan səviyyəyə oriyentasiya ilə qiymətlərin tədricən sabitləşməsi var. Bir sözlə (+/- 2.5% orta ətrafında qiymət dəyişməsi deməkdir) durğunluğa bir tendensiya var. onların qiymətləri "rubl" idi ki, artıq tanış: mənzillərin qiymətləndirilməsi üzrə sabit məzənnə təsir göstərir. böyük ölçüdə mənzil bazarında ipoteka aktivləşdirir. Məsələn, 2012-ci ildə daha çox 1.0 trilyon həcmində ipoteka kreditlərinin əhali. rub.

Lakin bu daşınmaz əmlak bazarında təhlükəsizliyi istiqamətində müsbət məqamı əlbəttə ayrı, bu vasitəçilər olmadan mənzillərin alınması ilə bağlı olan riskləri qeyd etmək lazımdır. Tez-tez, qeyri-peşəkarlar müəyyən alınması və mənzil satışı nüanslar bilmirəm. mütəxəssislərin söz belə əməliyyatlar "həssas" kimi istinad edilir. alğı-satqı hüquqi aspektləri uyğun kritik əhəmiyyət baxımından güclü bir daşınmaz əmlak professional əlaqə üçün tövsiyə olunur. Bu mənzil, mülkiyyət, mənzil hər hansı digər alış və satış əbədi az 3 il, qayğı satan olsun ödəniş mütəxəssislər birbaşa zərər riski az bal gücündə bir neçə sifariş üzrə işləyəcək.